LA CORRUPCIÓN EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS. José Ignacio Pagone G.

may 09, 2015 1 comentario por

La corrupción se ha extendido por casi todos los sectores de nuestra sociedad. Los casos de los políticos son los más sonados, pero en muchas ocasiones la corrupción comienza en el rellano de nuestra casa. Los administradores de fincas están, en muchas ocasiones, en el centro de la sospecha, cuando realmente es el presidente de la Comunidad el responsable de que se administren de  los recursos de los propietarios y que  sean utilizados de una manera trasparente y siempre con el objetivo de reducir los costes operativos y de mantenimiento o reparaciones.

Según las organizaciones de consumidores, el 30 por ciento de estos administradores cobran comisiones ilegales que abarcan del 5 al 10 por ciento, lo que provoca el encarecimiento de las obras o los presupuestos no se ajustan al tenor de las reparaciones a realizar y lo peor de todo no se verifica al finalizar que estos sean realizados con la calidad adecuada al precio pagado debiéndose reparar nuevamente e impunemente por el responsable.

Como algo muy normal los  presidentes de los administradores de fincas de las comunidades  defienden  la honestidad de sus asociados  aun a sabiendas que han ocurrido hechos punibles. Como un ejemplo puedo citar la multa aplicada a un colegio de administradores de una comunidad por un monto elevado como consecuencia de un arreglo de precios.

Tras más de una década gestionando comunidades de vecinos en la Costa del Sol, Fernando Pastor,critica que se considere al administrador de fincas un simple cobrador de recibos y cree que el administrador es más que eso, piensa que debe ser un ente dinámico y actualizado para la búsqueda constante del objetivo de reducir gastos y prestar un mejor servicio y además dedicarle el tiempo necesario para que esto pueda ocurrir.Este programa el de  Modernizar la profesión, mostrar a la sociedad la labor de este colectivo, además de lidiar con la morosidad y la conflictividad vecinal que se encuentra  en máximos históricos por la crisis económica , son sus principales retos.

 Los  Colegios han  estado un poco cerrado a los ciudadanos que al final es la razón de ser de su existir y además recomienda que se abran caminos de comunicación para que cualquier persona que tenga dudas de su comunidad pueda preguntar, además de realizar constantes supervisiones de la conducta de sus agremiados y tomar correctivos adecuados y no encubrirlos.

Solo basta leer los foros sobre las denuncias que se presentan contra los órganos administrativos de las comunidades y la serie  “Aquí no hay quien viva “. Es menos cómica y más grotesca incluso superan lo que sale en la televisión. En los foros se  ha conocido que   en algunas AGP, las que han salido volando sillas y no es nada agradable de leer. La situación se ha complicado aúnmás con la venta de propiedades como segunda vivienda  a extranjeros que no conocen las leyes Españolas y lo peor es que no  hablan español ni se preocupan por aprenderlo , no   están empadronados y pretenden que por una modesta cuota anual, obtener el máximo de beneficios a costa de una minoría . A mi punto de ver no consideran las consecuencias legales de otorgar una delegación de voto para una AGP, la cual se celebra anualmente en una fecha determinada y cuyas decisiones muchas veces violan la LPH vigente e incluidas en el ámbito penal y que de acuerdo a la ley estará involucrado en caso de alguna violación a las leyes.

Afortunadamente los legisladores aunque tarde han corregido y modificado algunos artículos del código penal  y a partir del 15 de julio entraran en vigencia para proteger a los grupos minoritarios de los abusos de los órganos administrativos.

Muchas veces esta falta de trasparencia en la administración y existen muchos casos documentados en los foros, hacen que los propietarios dejen de pagar sus cuotas atrasadas y formen parte del grupo de los morosos que han sido arrastrados por la crisis. Muchas comunidades han reducido sus gastos para que las cuotas sean más atractivas pero en otras los gastos no dejan  de incrementarse anualmente. Según los últimos datos el monto de las cuotas deudoras esta por el orden de 1.700 millones de euros, una cantidad astronómica que será difícil de cobrar aun con la presión de la reforma de la LPH, serán afortunados aquellas comunidades que logran obtener una parte sin antes haber derogado montos para el pago de los juicios.

Dentro de la anarquía y corrupción que la propia Ley de Propiedad Horizontal propicia, al tratar de  anular la voluntad de las  mentes críticas pero acertadas que están en discordancia con la “masa borreguil”, hay comunidades incluso bien gestionadas, y donde el administrador es un profesional que promueve el cumplimiento de la legalidad. Pero por lo que vemos en el día a día indica todo lo contrario ya que esto no es lo más habitual al mismo tiempo  ni la propia Ley propicia que así sea.

En muchas comunidades impera el caciquismo de unos pocos, la falta de transparencia, y el amiguismo y clientelismo propio de regímenes autoritarios y poco desarrollados. En la mayoría de estas comunidades de troleros se ejerce tal manipulación de la información que el diálogo es imposible. En estas comunidades sólo hay una forma de hacer las cosas (la que marca y deciden uno o dos manipuladores), que ha conducido a la ineficiente gestión durante muchos años. Presupuestos altísimos en todas las partidas, y servicios muy pobres, incluso infraestructuras deterioradas (se descuida el mantenimiento másbásico. Todo se deja deteriorar, para justificar después derramas engrosadas. Todo está perfectamente maniobrado dentro de esta mala gestión que caracteriza algunas comunidades.

Este tipo de comunidades corruptas da sin embargo muchos dolores de cabeza a los que creen que una buena gestión es posible, donde los bienes comunitarios puedan ser administrados apropiadamente con ahorro de energía  de costes operativos  y eficiencia.

Técnicas habituales utilizadas por los directivos de una comunidad de vecinos (pondremos algunas, pero seguro que hay muchas más):

  • Buscar a un fontanero, un electricista, un técnico de ascensor, una agencia de limpieza, un jardinero y un pintor, todos de confianza del presidente o administrador
  • Cada vez que se necesite cubrir un servicio en la comunidad el presidente pide a terceros presupuestos (la Ley dice que hay que comparar al menos entre tres presupuestos diferentes antes de escoger el más barato o el que más servicios proporcionalmente a lo cuesta ofrezca).
  • Aunque la comunidad está registrada y tenga un CIF una práctica habitual es no pedir nunca factura por los servicios prestados. De esta manera las empresas de servicios amigos del presidente de la comunidad se pueden permitir dar recibos de pago por la cantidad que el presidente  les pida que ponga. Como no lo declaran a Hacienda no les afecta en nada. Así quedan además muy bien con el presidente  de la comunidad y se garantizan que los volverá a llamar continuamente.

Cuando una  se ve con todo el dinero y poder de la administración de todos los vecinos y además se dan cuenta de que la mayoría de esos vecinos son una mezcla entre pasotismo y analfabetismo borrego, los ojos les dan vueltas  y como todos los años someten a votación la aprobación de cuentas de la comunidad y como pocos  suelen presentar objeción todos  quedan exentos de responsabilidad.

CÓMO EVITAR EL SAQUEO DE LOS FONDOS DE LA COMUNIDAD DE VECINOS

Quizá no se pueda evitar totalmente, pero sí podemos adoptar una serie de medidas para reducirlo al máximo:

1.- Registrar la comunidad de vecinos para obtener un CIF.

2.- Todos los pagos que se puedan deber ser domiciliados en la cuenta bancaria de la comunidad. Y los que no puedan ser domiciliados pagar mediante transferencia bancaria.

3.- Pedir SIEMPRE factura oficial con todos los datos cada vez que se tenga que pagar por los servicios prestados a la comunidad por parte de empresas o autónomos y que se identifique el servicio prestado, para que sea cargado adecuadamente. No aceptar nunca recibos que no declaran a Hacienda. Si el administrador de la comunidad presente algún recibo que no sea factura oficial éste deberá pagarlo de su bolsillo. De esta forma la comunidad se garantiza que los servicios prestados a la comunidad están garantizados por Ley y se puede reclamar.

4.- Un grave error es que el administrador y la gestoría sean la misma persona.

5.-La gestoría debe  presentar una relación de las cuentas  con libro de mayor contable, de entradas y salidas de dinero, indicando claramente a qué números de facturas corresponden todos y cada uno de los gastos y adecuadamente cargados, muchas veces el presidente ni los revisa por desconocer los asientos contables.

6.- Si hay vecinos morosos contratar los servicios de un abogado independiente si fuere necesario. Importante que este abogado no sea conocido del presidente o administrador de la comunidad.

Esta sección contiene un test de Toxicidad y Corrupción de las comunidades. A través de una serie de sencillas preguntas podrá usted comprobar fácilmente cuan Tóxica y Corrupta es su comunidad donde reside. Le invitamos a que haga el test.

Principio del formulario

descubra si so se toma en serio la Legalidad

1. ¿Su comunidad está correctamente mantenida y no presenta deficiencias importantes? Si No
2. En su comunidad, para los servicios de que se disponen, ¿se pagan cuotas muy altas de comunidad? Si No
3. ¿El reparto de gastos de su comunidad es conforme a cuota de participación, o bien es a partes iguales, pero todas las viviendas son muy semejantes?
4. ¿Las pequeña reparaciones en su comunidad se hacen con calidad, buenos acabados, y con presupuestos no inflados? Si No
5. ¿Su comunidad optimiza presupuestos y no hay sospechas de que alguien se queda comisiones? Si No
6. ¿Su comunidad tiene fondos suficientes o siempre anda muy apretada? Si No
7. Si su comunidad tiene o tuviere un porcentaje alto de morosidad, ¿se persigue o perseguiría realmente esa morosidad? Si No
8. ¿En su comunidad una o dos personas tienen el poder real y hacen lo que quieren? Si No
9. ¿Su comunidad ha falsificado alguna vez contenidos de los debates de las juntas? Si No
10. ¿Su comunidad boicotea los derechos de algún miembro al que se le cataloga de disidente? ¿Se practica BLOCKING hacia algún comunero? Si No
11. ¿Se propicia la transparencia y la información en su comunidad? Si No
12. ¿En su comunidad hay partición de todos o casi todos los comuneros? Si No
13. ¿Su comunidad crea cortinas de humo, para hablar de otros temas de menor importancia, cuando alguien plantea algún tema de interés general? Si No
14. ¿Su comunidad respeta y debate en junta las propuestas presentadas por los comuneros? > Si No
15. ¿Su administrador es un buen profesional neutral que vela por el interés general, o se decanta claramente por un grupito de comuneros que le mantienen en el poder, y desprecia y ningunea a los demás? Si No
16. ¿Su administrador ha propuesto alguna vez ilegalidades a la junta? Si No
17. ¿Los comuneros en su comunidad están bien informados, o se practica la manipulación y la desinformación en su comunidad? Si No
18. ¿Se han cargado alguna vez conceptos personales en las cuentas de la comunidad?

Final del formulario

En España ya existe una plataforma gratuita para los administradores que garantiza notarialmente la transparencia. Se llamasendapresupuestos.es

 JOSE IGNACIO PAGONE GUERRIERI

 

Firmas, José Ignacio Pagone

Una respuesta to “LA CORRUPCIÓN EN LAS COMUNIDADES DE VECINOS. José Ignacio Pagone G.”

  1. josef says:

    el 99,9 % de las comunidades, unas 30, que conozco por tener un inmueble en ellas son CORRUPTAS. Diría mejor que son organizaciones criminales. Este es el el nombre que me mejor las define.

Deje una respuesta a josef

Cancelar respuesta